ملک مشاع چیست؟ 🔎| معرفی انواع ملک مشاعی ✅

ملک مشاع به نوعی مالکیت مشترک در حقوق ملکی اشاره دارد که در آن یک دارایی یا امتیاز به‌طور مشترک بین چندین مالک تقسیم می‌شود. در این نوع از مالکیت، تمامی مالکان در سود و زیان مربوط به دارایی سهیم هستند و هرگونه منفعت یا هزینه‌ ای که به ملک مربوط می‌شود، باید به نسبت سهم مالکیت میان آن‌ ها تقسیم گردد.

🤔 ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع به معنای مالکیت مشترک یک دارایی یا امتیاز بین دو یا چند مالک است که در اصطلاح حقوقی به آن اشاعه گفته می‌شود. در این نوع از مالکیت، هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در دارایی مشترک دارای حقوق مالکیت هستند.

برای مثال، زمانی که فردی فوت می‌کند و اموال او بین ورثه تقسیم می‌شود، تمامی دارایی‌ها بین ورثه به اشتراک گذاشته می‌شود. اگرچه سهم فرزند پسر ممکن است نسبت به دختر بیشتر باشد، اما از نظر حقوقی، هر ورثه به عنوان یکی از مالکان ملک شناخته می‌شود. این وضعیت بیانگر آن است که تمامی ورثه به طور هم‌ زمان و مشترک مالک آن دارایی هستند. همچنین، در مواردی مانند آپارتمان‌ ها، ساکنان مالکیت مشترکی نسبت به فضاهای عمومی مانند راهروها دارند. هر ساکن می‌ تواند از این فضاها استفاده کند، اما تصمیمات مربوط به این فضاها باید با توافق همه مالکان گرفته شود.

⁉️ سند ملک مشاع چیست؟

سند مالکیت، طبق تعریف قانون مدنی، یک سند رسمی است که اعتبار آن برای تمامی افراد و مقامات رسمی تضمین شده است. این سند یکی از مهم‌ترین مدارک قانونی محسوب می‌شود، زیرا دارای تأثیر قانونی معتبر است و توسط مقامات رسمی تأیید و تصدیق می‌شود. اگرچه ممکن است در عرف، سند ملک مشاع به‌عنوان سند مالکیت شناخته شود، اما از لحاظ حقوقی، این سند به‌طور کامل با تعریف قانونی سند رسمی تطابق ندارد.

برای مثال، فرض کنید شما در محله معالی‌ آباد شیراز ملکی دارید که به‌صورت مشاع با چند نفر دیگر مالک آن هستید. اگر بخواهید ملکی را که به‌صورت مشاع مالک آن هستید، تخلیه کنید یا دست به خلع ید بزنید، تنها داشتن سند مالکیت کافی نخواهد بود. در چنین مواردی، نیاز به طی مراحل قانونی بیشتری دارید و ممکن است نیاز به تصمیمات دادگاهی و تأیید مقامات قضائی باشد. بنابراین، هرچند سند ملک مشاع به‌عنوان سند مالکیت شناخته می‌شود، اما در برخی موارد، برای اجرای قوانین نیاز به پیروی از رویه‌های قانونی خاص و تصمیمات دادگاه است.

اگر قصد زمین مشاع دارید و نمی دانید تصمیم درستی است یا نه قبل از اقدام حتما مقاله زمین مشاع بخریم یا نه؟ را حتما بخوانید.

📝 آشنایی با انواع مالکیت مشاع

مالکیت مشاع به دو نوع اصلی تقسیم می‌ شود: مالکیت قهری و مالکیت قراردادی. در ادامه، به بررسی این دو نوع مالکیت مشاع می‌پردازیم.

مالکیت قراردادی

در این نوع از مالکیت مشاع، چند نفر از طریق قرارداد مشترک مالکیت یک ملک را به دست می‌آورند. به عنوان مثال، فرض کنید دو نفر تصمیم می‌ گیرند که هر یک سه دانگ از یک ملک در محله عفیف‌ آباد شیراز را خریداری کنند. در سند مالکیت مشخص شده است که هر فرد به چه میزان از ملک مالکیت دارد. این نوع مالکیت بر اساس توافقات و قراردادهای مکتوب بین طرفین تشکیل می‌شود و هر فرد موظف است به نسبت سهم خود از ملک، اختیارات و مسئولیت‌ هایش را به عهده بگیرد.

به‌طور خلاصه، مالکیت مشاع می‌ تواند به‌ صورت قهری و بر اساس ارث ایجاد شود یا به‌صورت قراردادی و از طریق توافقات رسمی به وجود آید. در هر دو حالت، افراد به نسبت سهم خود از دارایی‌ ها بهره‌مند می‌ شوند.

مالکیت قهری (ارثی)

این نوع مالکیت مشاع زمانی به وجود می‌آید که دارایی‌ های یک فرد پس از فوت او به وراث منتقل می‌شود. در این حالت، وراث به‌ طور مشترک مالک دارایی‌ ها می‌شوند و می‌توانند به نسبت سهم‌ های خود در آن‌ ها تصرف و اقدام کنند.

💡 چگونه ملک مشاع به فروش می‌ رسد؟

فروش ملک مشاع به دو روش اصلی انجام می‌ شود: قبل از ثبت و بعد از ثبت. در ادامه به بررسی هر یک از این روش‌ ها می‌ پردازیم.

فروش ملک قبل از ثبت

بر اساس ماده ۱۱۴ قانون ثبت، اگر چندین مالک برای یک ملک مشاع وجود داشته باشد و تصمیم به فروش آن بگیرند، می‌توانند پیش از تکمیل فرآیند ثبت، سند ملک را به نام یکی از مالکان (با توافق سایرین) ثبت کنند. این اقدام با تضمین و ذکر اسامی تمامی مالکان انجام می‌شود.

فروش ملک بعد از ثبت

طبق ماده ۱۱ قانون ثبت، پس از اتمام مراحل ثبت سند، مالکان می‌توانند دوباره ملک را به نام یکی از مالکان (با توافق دیگران) ثبت کنند. این عمل منجر به ابطال تمامی اسناد مالکیت قبلی می‌ شود و یک سند مالکیت جدید صادر خواهد شد. برای جلوگیری از بروز ابهامات قانونی، تنظیم یک سند رسمی ضروری است.

دستور فروش ملک مشاع

در شرایطی که یکی از شرکا تصمیم به فروش ملک دارد، می‌تواند دادخواستی به دادگاه حقوقی محل ملک ارائه دهد تا فرآیند فروش آغاز شود. اگر سایر شرکا تمایل به خرید سهم او داشته باشند، نیاز به دادخواست و دستور فروش نیست. اما در صورت عدم توافق، صدور دستور فروش تنها پس از صدور گواهی عدم امکان افراز ملک توسط اداره ثبت امکان‌ پذیر است.

برای مثال، فرض کنید شما و چند شریک دیگر در شهر شیراز مالک یک ملک مشاع هستید. اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را بفروشد ولی توافقی بین شرکا حاصل نشود، او می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه، ملک را از طریق مزایده به فروش بگذارد. دستور فروش یک حکم قضایی است که قابل اعتراض نیست و پس از صدور، ملک به صورت مزایده به فروش می‌رسد.

⁉️ حق شفعه در فروش ملک مشاع چیست؟

زمانی که دو نفر به‌ طور مشترک مالک یک ملک هستند و یکی از آن‌ها تصمیم به فروش سهم خود می‌گیرد، حق شفعه برای شریک دیگر به وجود می‌آید. این به این معناست که شریک دوم حق دارد پس از اطلاع از فروش، سهم شریک خود را از خریدار خریداری کند و مالک آن شود.

فرض کنید شما و دوستتان یک ملک مشاع در شهر شیراز دارید. اگر دوستتان تصمیم بگیرد سهم خود را بفروشد، شما می‌ توانید با استفاده از حق شفعه، همان سهم را به قیمت فروخته‌ شده از خریدار بخرید و مالک تمام ملک شوید.

برای آگاهی کامل از حقوق خود در مواردی مانند افراز ملک، فروش، تقسیم، و تنظیم سند رسمی، بهتر است با حقوق و وظایف قانونی خود آشنا شوید. مشورت با یک وکیل یا موسسه حقوقی می‌تواند به شما در این زمینه کمک کند.

🔎 افراز ملک مشاع چیست؟

افراز به معنای تقسیم ملک بین شرکا به‌طوری است که سهم هرکدام مشخص و جدا شود. افراز به دو نوع اصلی تقسیم می‌شود:

1. افراز اجباری: این نوع افراز با تصمیم دادگاه یا اداره ثبت انجام می‌شود. برای مثال، اگر شما و شرکایتان نتوانید بر سر تقسیم یک ملک مشاع در شهر شیراز به توافق برسید، دادگاه یا اداره ثبت می‌تواند تصمیم بگیرد که سهم هر فرد چقدر باشد و آن را تقسیم کند.

2. افراز توافقی: در این نوع افراز، شرکا با توافق بین خود، ملک را تقسیم می‌کنند. این روش معمولاً زمانی استفاده می‌شود که همه مالکان بر سر نحوه تقسیم به توافق رسیده‌اند.

📚 جمع‌ بندی

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چندین مالک دارد و هر کدام سهم معینی از آن دارند. حق شفعه، افراز اجباری و افراز توافقی از مهم‌ ترین مباحث در مورد مالکیت مشاع هستند. برای تصمیم‌ گیری در مورد چنین مواردی، آگاهی از حقوق خود و مشورت با کارشناسان حقوقی ضروری است.