معامله وکالتی چیست؟ 🧑🏻‍💼| خطرات معامله وکالتی ❌

معامله وکالتی یا وکالت نامه‌ای، شکلی از معامله است که در آن، فروشنده سند مربوط به ملک یا دارایی مورد نظر را به نام خودش نمی‌نویسد. به جای آن، وکالتی به خریدار داده می‌شود که او را مجاز می‌کند تا فرآیند انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله در مواردی مانند خرید و فروش ملک، خودرو و سایر دارایی‌ها مشاهده می‌شود.

🧑🏻‍💼 معامله وکالتی چیست؟

معامله وکالتی یا وکالت نامه‌ای، شکلی از معامله است که در آن، فروشنده مجوزی به خریدار می‌دهد تا وی را به عنوان وکیل خود در انجام مراحل انتقال سند یا مالکیت مشغول کند. این نوع معامله ممکن است به دلایل مختلفی صورت گیرد، اما معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که مانعی از انتقال سند به نام خریدار وجود داشته باشد یا فروشنده ترجیح می‌دهد از این روش استفاده نماید.

🔔 بیشتر بخوانید: مراحل گرفتن سند تک برگ 📃| مزایا 🟢+ انتقال سند 

⁉️ چرا معامله وکالتی انجام می شود؟

معامله وکالتی یک روش متداول در فروش و خرید ملک و دارایی‌هاست که به دلایل مختلفی انجام می‌شود. در زیر به برخی از این دلایل و روش‌ها اشاره شده است:

1. عدم وجود سند رسمی: در مواردی که سند ملک رسمی نباشد یا در مراحل انتقال نباشد، معامله وکالتی راهی برای انجام معامله می‌شود.
2. پرداخت مالیات و جریمه شهرداری: برای جلوگیری از پرداخت مالیات یا جریمه شهرداری، برخی فروشندگان معامله وکالتی را انتخاب می‌کنند.
3. عجله فروشنده: در صورتی که فروشنده عجله داشته باشد، معامله وکالتی به او امکان می‌دهد تا سریع‌تر ملک خود را بفروشد.
4. مشکلات بانکی: اگر ملک به عنوان رهن به بانک داده شده باشد، معامله وکالتی به فروشنده امکان می‌دهد که ملک را بفروشد و بعداً مبلغ بدهی به بانک را پرداخت کند.
5. قیمت پایین‌تر: ملک‌هایی که به صورت معامله وکالتی فروخته می‌شوند، معمولاً قیمت پایین‌تری دارند به دلیل ریسک‌های بیشتری که با این نوع معامله همراه است.

به هر حال، قبل از انجام هرگونه معامله وکالتی، مهم است که شرایط و جزئیات آن را به دقت بررسی کرده و از مشاوره وکیل یا مشاور حقوقی استفاده کنید تا از تمامی ریسک‌ها و موارد حقوقی آگاهی داشته باشید.

🔴 خطرات معامله وکالتی و راه‌های مقابله با آن‌ها

1. انجام مورد وکالت توسط فروشنده

باور داشتن اینکه پس از اعطای وکالت بلاعزل، فروشنده دیگر نمی‌تواند ملک را با شخص دیگری معامله کند، یک اشتباه است. در واقع، حتی پس از اعطای وکالت بلاعزل، فروشنده هنوز می‌تواند معامله را به نام خود انجام دهد و سند را برای خودش بزند.

فرض کنید شما قصد خرید ویلا در شیراز را دارید و فروشنده به شما وکالت بلاعزل می‌دهد. اما بعداً متوجه می‌شوید که او خود ملک را به شخص دیگری فروخته است و شما از دست رفته‌اید. برای جلوگیری از این وضعیت، دو راه حل وجود دارد:

1. تنظیم مبایعه‌نامه: از فروشنده بخواهید همزمان با دادن وکالت، یک مبایعه‌نامه نیز تنظیم کند. این کار باعث می‌شود مالکیت خانه به شما منتقل شود و حتی اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری بفروشد، معامله باطل محسوب خواهد شد و او به جرم فروش مال غیر مجاز محسوب خواهد شد.

2. سلب حق فروش از فروشنده در متن وکالت‌نامه: در وکالت‌نامه قید شود که حق فروش ملک از فروشنده سلب می‌شود. با این کار، پس از اعطای وکالت، فروشنده دیگر نمی‌تواند به طور شخصی معامله را انجام دهد.

2. وکالت بلاعزل

وکالت بلاعزل یکی از خطرات معامله وکالتی است که می‌تواند برای طرفین معامله مشکلاتی ایجاد کند. این خطر به این معنا است که فروشنده نمی‌تواند به تنهایی وکالت را فسخ کند؛ به عبارت دیگر، در صورت مرگ یا جنون یکی از طرفین، وکالت به طور خودکار فسخ می‌شود. برای جلوگیری از این مسئله، توصیه می‌شود که فروشنده در دفتر اسناد رسمی یک مبایعه‌نامه یا قول‌نامه تنظیم کند که در صورتی که یکی از طرفین فوت کند، به عنوان مدرکی برای مالکیت ملک استفاده شود.

3. تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و به وجود آمدن اختلاف بین فروشنده و خریدار

تنظیم مبایعه‌نامه در معامله وکالتی بسیار حیاتی است. این مبایعه‌نامه باید تمام جزئیات معامله را شامل کند و همچنین شرایطی را تعیین کند که در صورت تغییر نظر فروشنده یا مشکلاتی که ممکن است پیش آید، چگونه رفع و حل خواهد شد. از این رو، انعقاد یک مبایعه‌نامه معتبر و کامل برای حفاظت از حقوق و مالکیت شما بسیار اهمیت دارد. فرض کنید شما قصد خرید واحد آپارتمان در شیراز را دارید و فروشنده به شما وکالت بلاعزل می‌دهد. اما بعداً متوجه می‌شوید که او خود ملک را به شخص دیگری فروخته است و اختلافی بین شما و او به وجود آمده است. برای جلوگیری از این وضعیت، تنظیم یک مبایعه‌نامه جامع و کامل ضروری است.

4. عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل

وقتی که خریدار وکالت بلاعزل را دریافت می‌کند، مالکیت ملک به صورت قطعی به خریدار منتقل نمی‌شود. وکالت بلاعزل تنها یک مجوز برای انجام مراحل تبدیل سند وکالتی به سند قطعی است و به تنهایی مالکیت را تغییر نمی‌دهد. برای انتقال مالکیت به نام خریدار، مراحل مشخصی از جمله ثبت ملک در دفترخانه اسناد را باید طی کرد.

تنظیم مبایعه‌نامه نیز می‌تواند به عنوان مدرکی برای اثبات مالکیت خانه تا زمانی که مراحل تبدیل سند وکالتی به سند قطعی انجام نشده باشد، مفید باشد. این اسناد معمولاً شرایط معامله و نام خریدار را مشخص می‌کنند و در صورتی که نیاز به اثبات مالکیت داشته باشید، می‌توانند به عنوان مدرک مورد استفاده قرار گیرند. بنابراین، مهم است که تمامی مراحل معامله و تبدیل سند وکالتی به سند قطعی را با دقت و با رعایت قوانین مربوطه انجام دهید تا مالکیت به صورت قانونی به نام خریدار منتقل شود.

5. توقیف ملک بعد از فروش وکالتی

تنظیم مبایعه‌نامه در این حالت نیز بسیار مفید است. اگر معامله وکالتی به دلایلی مانند توقیف ملک توسط دادگاه متوقف شود، مبایعه‌نامه می‌تواند به عنوان اثباتی مهم برای نشان دادن که ملک از مالکیت فروشنده خارج شده است و از توقیف معاف استفاده شود. همچنین در مبایعه‌نامه می‌توان شرایطی را تعیین کرد که در صورت وقوع اتفاقات ناگوار مانند توقیف ملک، چگونه باید رفتار کرد و چه اقداماتی انجام داد. این اقدامات می‌توانند به حفاظت از منافع شما در مواجهه با مشکلات حقوقی کمک کنند. بنابراین، تنظیم یک مبایعه‌نامه کامل و متعارف می‌تواند در جلوگیری از مشکلات مختلف در معامله وکالتی و حفاظت از حقوق شما بسیار مؤثر باشد.

✅ نحوه تبدیل سند معامله وکالتی ملک به قطعی

تبدیل سند وکالتی به قطعی یک مرحله مهم در معاملات ملکی است. برای انجام این کار، به دفتر اسناد رسمی باید با مدارک مورد نیاز مراجعه کنید. مدارکی که باید در اختیار داشته باشید عبارتند از:

1. سند مالکیت ملک: شما باید دارنده سند وکالتی باشید و سند مالکیت ملک به نام فروشنده باشد.

2. مدارکی که نشان می‌دهد فروشنده مالک آن ملک شده است: این می‌تواند مدارکی مانند بنچاق انتقال قبلی، تقسیم‌نامه، حصر وراثت و غیره باشد.

3. پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست): این مدرک نشان می‌دهد که ساختمان مورد نظر قانونی و مجاز برای استفاده است.

4. مفاصا حساب دارایی: این اطلاعات می‌توانند در فرآیند تبدیل سند به قطعی مورد استفاده قرار گیرند.

5. مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند): این مدرک‌ها نشان می‌دهند که شما همه عوارض و هزینه‌های مرتبط با ملک را پرداخت کرده‌اید.

6. استعلام ثبت: این مدرک نشان می‌دهد که ملک در سیستم ثبت اسناد به نام شما ثبت شده است.

7. شناسنامه و کارت ملی: مدرک هویت شما برای تایید هویت و امضای مدارک قانونی مورد نیاز است.

8. اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه: اگر وکالت‌نامه را از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه دریافت کرده‌اید، این مدرک نیز لازم است.

با داشتن این مدارک و با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، می‌توانید فرآیند تبدیل سند وکالتی به قطعی را آغاز کنید و ملک را به نام خودتان منتقل کنید.